Започна да звучи звукът от спукването на глобалния балон на цените на жилищата.
Преди това бичият пазар на недвижими имоти в много страни е продължил десетилетие или повече. Особено след избухването на новата епидемия от короната, под стимулите на глобалната ултраразхлабена парична политика, цените на жилищата в големите икономики по света скочиха до рекордно високи стойности и рискът от балони на цените на жилищата се натрупа бързо.
Сега, под двойното въздействие на агресивните повишения на лихвените проценти като Федералния резерв и глобалната рецесия, балонът на цените на жилищата започна да се пука и глобалният жилищен бум е към своя край.
В неотдавнашен доклад Oxford Economics го описа по следния начин: „Като цяло това е най-тревожната перспектива за жилищния пазар от 2007-2008 насам и бъдещите цени на жилищата вероятно ще се движат между скромен спад и рязко отдръпване.“ "
Агенцията смята, че в предстоящия период Канада, Нова Зеландия, Холандия и Австралия са най-застрашени от падане на цените на жилищата.
Лихвените проценти скочиха, а пазарите на имоти в много страни се охладиха рязко
Докладът на Oxford Economics твърди, че ипотечните лихви в развитите икономики продължават да растат, заплашвайки да тласнат някои жилищни пазари към рязка рецесия. Цените на жилищата се изравниха или паднаха в много икономики. Със затягането на банковите кредитни стандарти и задълбочаването на въздействието на рецесията натискът върху цените на жилищата ще се засили още повече.
Тази тенденция вече се очертава.
Данните, публикувани от британския ипотечен кредитор Halifax, показват, че цените на жилищата в Обединеното кралство са паднали с {{0}}.4 процента на месечна база през октомври, след спад от 0,1 процента на месечна база през септември. Цените на жилищата във Великобритания падат с най-бързия темп от близо две години. Доклад на Ernst & Young прогнозира, че ипотеките в Обединеното кралство ще паднат до най-ниското си ниво от повече от 10 години през 2023 г.
Цените на жилищата в САЩ паднаха бързо през втората половина на 2022 г. Индексът на цените на жилищата S&P/Case & Shiller отчете първия си месечен спад от 2012 г. през юли, охлаждайки търсенето на жилищни недвижими имоти в няколко щата и градове. Някои икономисти от Уолстрийт прогнозират, че цените на жилищата в Съединените щати може да продължат да падат с до 20 процента през следващата година.
Южна Корея също отбеляза спад на цените на жилищата в продължение на много месеци след предишната „национална вълна на натрупване на жилища“. Според данни, публикувани от Корейската комисия за недвижими имоти в края на юли, броят на сключените сделки за етажна собственост в страната е намалял с 50,6% през първата половина на годината спрямо година по-рано, най-ниското ниво от 2006 г. насам. Средните цени на жилищата в Южна Корея също падна през първата половина на тази година.
Докладът за финансовата стабилност, публикуван от Резервната банка на Нова Зеландия на 2-ри показа, че с повишаването на лихвите по ипотечните кредити цените на жилищата в Нова Зеландия продължават да падат. В национален мащаб цените на жилищата паднаха с 11 процента от пика си през ноември 2021 г., като Уелингтън и Оукланд отбелязаха още по-големи спадове. Отрицателните неизпълнения на собствения капитал и ипотечните услуги не са широко разпространени в момента, се казва в доклада, „но ще се увеличат, ако цените продължат да падат и когато ипотечните кредити се променят, за да се повишат лихвените проценти“.
Не е трудно да се види, че приливите и отливите на световния жилищен пазар са пряко свързани с повишаването на лихвените проценти. Ипотечните лихви в САЩ надхвърлиха 7 процента през последните месеци и продължиха да се покачват, най-високото ниво от 2002 г. насам, в сравнение с 3,2 процента по-малко от преди година.
Oxford Economics изчислява, че лихвите по ипотечните кредити в еврозоната и Обединеното кралство са се удвоили от април и май.
Тези четири страни имат най-опасните цени на жилищата
Според Oxford Economics най-рискови са жилищните пазари в Канада, Нова Зеландия, Холандия и Австралия. Агенцията смята, че в тези икономики ръстът на цените на жилищата от четвъртото тримесечие на 2019 г. до второто тримесечие на 2022 г. като цяло е висок, оценките на недвижимите имоти са високи, нивата на дълга са високи и дългът с плаваща лихва е виден. Затова агенцията смята, че покачването на лихвите бързо ще се пренесе върху финансите на домакинствата в тези страни.
Кашиф Ансари, съосновател на Juwai IQI и главен изпълнителен директор на групата, каза в интервю за China News Agency, че цените на жилищата в Канада, Австралия, Нова Зеландия и други страни се очаква да доведат до спада на европейските и американските пазари на имоти. Групата за технологии за собственост има 30000 агента в Азиатско-тихоокеанския регион, Европа и Съединените щати.
Кашив Ансари вярва, че на първо място, тъй като пазарът на имоти в тези страни се е повишил най-много по време на епидемията, пазарът на имоти с висок ръст на пазара на имоти е лесен за спад, когато се натъкне на парично затягане.
За разлика от повечето ипотеки на купувачи в САЩ, които имат фиксирани лихвени проценти, значителна част от ипотеките в страни като Канада и Австралия са плаващи, което означава, че собствениците на жилища са подложени на натиск от нарастващите лихвени проценти, което от своя страна идва с нарастващите цени.
Ако дългът на домакинствата представлява твърде голяма част от разполагаемия доход на домакинствата, тези домакинства са по-уязвими към по-високите лихвени проценти по ипотечните кредити. И в трите страни делът на дълга на домакинствата също е висок. Ако тези фактори се наслагват, Кашив Ансари анализира, че търсенето на местния пазар на имоти ще бъде силно намалено, което ще доведе до двоен спад в цената на обема на сделките на пазара на имоти.
Фиона Янг, управляващ партньор на Plus Agency, известна фирма за недвижими имоти в Сидни, Австралия, усети промяната на пазара. Тя каза пред Китайската информационна агенция, че най-засегнати са апартаментите в Сидни. Купувачите и продавачите на имоти се възпират от нарастващите лихвени проценти, така че по-малко обяви навлизат на пазара и по-малко оферти на обява. „Преди една година нашият типичен имот се продаваше за приблизително 110 процента от обявената цена. Днес сделките за препродажба са средно около 90 процента от исканата цена.“
„Всеки път, когато лихвените проценти се покачат, много купувачи коригират бюджетите си надолу.“ Фиона Янг каза: „Един собственик искаше да продаде голям луксозен апартамент с три спални с изглед към пристанището на Сидни. Очакваната му продажна цена е 25 милиона долара, но пазарът може да си позволи само 20 милиона долара, което е голяма отстъпка. Въпреки това дори ако отдава имота под наем, неговата доходност е само около 2,5 процента и той може да спечели повече, като просто държи пари в брой в банката.
Някои от къщите, които бяха търсени, вече не могат да се продават.
Джеймс Прат, главен изпълнителен директор на James Pratt Auction Group, аукционна къща в Сидни, каза: „Работих с имот близо до плаж Бонди и трябваше да отложим датата на търга три пъти, защото просто нямаше достатъчно купувачи. Това е много рядко в Бонди, където имотите обикновено се продават бързо на високи цени."
Тина Мак, известен консултант по инвестиции в недвижими имоти във Ванкувър, Британска Колумбия, Канада, каза в интервю за China News Agency, че цените на жилищата в околностите на Ванкувър са се повишили значително по време на епидемията. Защото по това време хората искаха големи къщи в предградията. От началото на тази година, тъй като много компании възобновиха работа, хората установиха, че все още е неудобно да пътуват до града с кола в предградията, а цените на петрола също са скъпи. Така сега най-много са паднали къщите извън града. Той е паднал с 20 процента досега тази година.
Ще се повтори ли кризата с високорисковите ипотечни кредити от 2008 г.?
Ще се повтори ли кризата с високорисковите ипотечни кредити от 2008 г., причинена от недвижимите имоти?
Кашиф Ансари каза, че обикновено се смята, че след последната криза с високорисковите ипотечни кредити банките са били по-стриктни при прегледа на заемите при отпускане на заеми и данните показват, че броят на конфискуваните къщи, защото не могат да си позволят да плащат ипотеката, не се е увеличил значително.
Той посочи, че спадът в цените на имотите се основава на рязкото покачване през последните две години, например: Канада, Австралия, Нова Зеландия, дори ако трите страни са паднали с 20 процента, той все още е по-висок, отколкото преди епидемията. И където пада повече, там и се издига по-бързо. Богатството на много хора в развитите страни ще бъде намалено в сравнение с епидемията, но все още е по-високо, отколкото преди епидемията.
Всъщност, тъй като има по-малко спекуланти и по-малко институционални инвеститори на пазара на имоти, купувачите, особено новодошлите, които просто се нуждаят от купувачи и чуждестранните купувачи, притежаващи пари в брой, поставиха началото на благоприятен период за закупуване на къщи. Купувачите ще се окажат в добра позиция да преговарят за цените и условията за покупка, а агентите на купувачите ще имат много по-спокоен живот.
Oxford Economics се съгласява, че едно положително е, че ипотечният дълг като процент от доходите на домакинствата на някои големи пазари е по-нисък, отколкото беше преди световната финансова криза. В Съединените щати съотношенията между ипотечен дълг и доход през второто тримесечие на 2022 г. са с 35 процента по-ниски в сравнение с четвъртото тримесечие на 2007 г., с 25 процента по-ниски в Испания и 14 процента по-ниски в Обединеното кралство.
Друг фактор е, че ипотечният дълг с променливи лихвени проценти е по-нисък, отколкото преди световната финансова криза. Това означава, че домакинствата са изправени пред по-малко от непосредственото въздействие на нарастващите лихви по ипотечните кредити.
